Cancelación de una sociedad e inscripción de sus actos en el Registro de la Propiedad


La Resolución de 19 de septiembre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado(DGRN), publicada en el BOE de 25 de octubre de 2012, aborda un aspecto que combina el funcionamiento del Registro de la Propiedad y la inscripción de un título de compraventa (basado en un documento privado extraviado) en el que la parte vendedora era una sociedad mercantil disuelta de pleno derecho. La titularidad registral de la finca seguía a nombre de tal sociedad y la parte compradora recurrió a un acta notarial de notoriedad, que una vez presentada al Registro, vio denegada su inscripción por considerar el Registrador que:
“La reanudación del tracto sucesivo interrumpido por los  motivos expuestos requiere aprobación judicial del acta de notoriedad referida”.

Contra la calificación se interpuso recurso que la DGRN desestimó. Creo que los fundamentos jurídicos de la Resolución se pueden resumir en dos ideas. La primera se refiere a la posibilidad de reanudación del tracto sucesivo en circunstancias extraordinarias por  lo que cabe describir como “medios supletorios”, como pudiera ser un acta de notoriedad. El criterio se caracteriza por una necesaria flexibilidad, que se resume en el párrafo siguiente:
Por tanto, en supuestos de excesiva dificultad para la elevación a público del documento privado, este Centro ya ha admitido la reanudación de tracto sucesivo por el medio supletorio del expediente de dominio –y lo mismo habría que entender respecto al acta de notoriedad con aprobación judicial–. Y podría aplicarse esta misma doctrina de la dificultad excesiva, en supuestos como el aquí planteado, en que la sociedad que figura como titular registral en el Registro de la Propiedad se ha extinguido y cancelado su hoja en el Registro Mercantil, lo que no deja de constituir una discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral adicional a la que representa la propia transmisión que se pretende acreditar e inscribir. Porque, en definitiva la interrupción de tracto existe no solo cuando falta uno de los eslabones del tracto sucesivo, sino también cuando el último eslabón registral no permite pasar al actual sin una dificultad extraordinaria, en cuyo caso, el tracto también está interrumpido por razón de esa dificultad. Y sin que ello suponga desvirtuar la doctrina de esta Dirección General en supuestos en que fácilmente puede utilizarse la titulación ordinaria para resolverlos, debiendo en cambio admitirse soluciones más flexibles cuando se dan supuestos excepcionales de dificultad extraordinaria, a los cuales tampoco es ajeno el artículo 272 del Reglamento Hipotecario, cuando prevé el expediente de dominio no solo cuando se carezca de título escrito de dominio sino también cuando el que se tuviera no fuera inscribible por cualquier causa entendida como de difícil solución aplicando la titulación ordinaria, según se ha indicado.
A pesar de ello, el rechazo de la inscripción del acta de notoriedad se confirma por la DGRN. Lo hace al amparo de la legislación societaria, que ofrece un cauce alternativo al interesado en la inscripción de la venta realizada por la sociedad extinguida:
“3. Lo que ocurre es que actualmente, el artículo 400 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital prevé un procedimiento más sencillo y directo para la formalización de actos jurídicos tras la cancelación de la sociedad, por parte de los liquidadores o por el juez del domicilio, que hará innecesario, en principio, acudir a los procedimientos de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, pues dice: «1. Para el cumplimiento de requisitos de forma relativos a actos jurídicos anteriores a la cancelación de los asientos de la sociedad, o cuando fuere necesario, los antiguos liquidadores podrán formalizar actos jurídicos en nombre de la sociedad extinguida con posterioridad a la cancelación registral de esta. 2. En defecto de liquidadores, cualquier interesado podrá solicitar la formalización por el juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad».
Por tanto, dicho precepto permite (podrá) utilizar un procedimiento para la formalización de esos actos anteriores a la cancelación de los asientos de la sociedad extinguida, mediante la intervención de los liquidadores o en su defecto mediante la solicitud de formalización por el juez del domicilio que hubiere tenido la sociedad, a los que puede acudir el recurrente en lugar del acta de notoriedad sin aprobación judicial, porque lo que no es posible es la inscripción de un acta de notoriedad, por sí sola, sin aprobación judicial”.
Madrid, 30 de octubre de 2012