Saneamiento inmobiliario: la Ley 8/2012


Las leyes más recientes con incidencia en la actividad mercantil son principalmente las que derivan de determinados Reales Decretos-leyes aprobados en relación con la reforma del sistema financiero. Así, la Ley 8/2012, de 30 de octubre sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, supone un paso normativo adicional en la exigencia a nuestras entidades de crédito para que procedan de una manera rápida y relevante al saneamiento de los riesgos vinculados con la actividad inmobiliaria. Esta cobertura de las pérdidas potenciales que puedan ocasionar a las entidades las financiaciones concedidas en su día a promotores y constructores ya fue propuesta en el Real Decreto-ley 2/2012, de 3 de febrero. Posteriormente, se aprobó el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo. En el plazo de pocos meses nuestro legislador adoptó medidas sucesivas que trataban de acelerar el proceso de saneamiento por medio de la cobertura de todos los riesgos vinculados con financiaciones vinculadas a la  actividad inmobiliaria. 

La disposición fundamental que contiene la Ley 8/2012 es la que enuncia su artículo 1. Con vistas al saneamiento sustancial de los balances de las entidades de crédito se exige que sobre el saldo vivo a 31 de diciembre de 2011 de las financiaciones relacionadas con el suelo para promoción inmobiliaria y con las construcciones o promociones inmobiliarias, se constituyan las coberturas que se indican en el anexo de la Ley 8/2012. Ese anexo distingue dos situaciones con respecto a la financiación de construcción o promoción inmobiliaria. La que conlleva una garantía real y la que carece de tal. En el primer caso, la cobertura será del 45% cuando el objeto de la garantía sea suelo, del 22% cuando se refiere a una promoción en curso y del 7% cuando se trate de una promoción terminada. En aquellas financiaciones que no cuenten con garantía real, el porcentaje de cobertura es del 45%. Pero la disposición tiene como principal nota característica la exigencia de dotación de esos porcentajes de cobertura de una sola vez, lo que supone por lo tanto un esfuerzo importante para las entidades. Ese saneamiento, además, debe de ajustarse a un plan de cumplimiento que deberá de respetar el 31 de diciembre de 2012 como fecha para proceder a la cobertura.
Ha de advertirse, sin embargo, que este plazo se amplia para aquellas entidades que se encuentren inmersas en lo que se describe como procesos de integración (esencialmente, fusiones que afectan mayoritariamente a las antiguas cajas de ahorros) a las que se reconoce un plazo de 12 meses a partir de la autorización del plan de saneamiento para llevar a cabo la cobertura de los riesgos inmobiliarios.
La otra medida que contempla la Ley 8/2012 tiene que ver con la posibilidad que se reconoce a las entidades de crédito de constituir sociedades anónimas a las que trasladar los activos adjudicados o recibidos en pago de deudas vinculadas con las financiaciones inmobiliarias. Como explica su exposición de motivos, esto permitirá aislar esos activos y una más fácil venta en el mercado de los mismos. La Ley establece los aspectos fundamentales acerca de la aportación y enajenación de los activos y de lo que podríamos llamar el régimen básico de esas sociedades dependientes de las entidades de crédito.
Madrid, 20 de noviembre de 2012